[예결신문=신세린 기자] 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장이 흔들리고 있다. 10일 금융감독원 ‘부동산PF 점검자료’에 따르면 PF 연체율은 4.39%로, 1년 새 12배 급등했다. 총 PF 대출 잔액은 118조원을 넘었고 은행·캐피탈·저축은행 등 3대 업권 모두에서 부실 신호가 감지되고 있다.
금융당국은 연내 부실채권 정리기금(5조원 규모)을 통해 방어에 나섰지만, 업계에서는 “차환 막힘이 현실화되면 금융이 먼저 흔들릴 수 있다”고 경고한다.
■ PF 연체율 12배 급등…“120조 시장의 구조균열”
금감원에 따르면 2024년 0.37%였던 PF 연체율은 올 2분기 기준 4.39%로 치솟았다. 직전분기(4.49%) 대비 소폭 낮아졌지만, 저축은행·여전사 등 중소금융권의 토지담보대출은 연체율이 높은 수준을 지속하고 있다. 총 PF 대출 잔액은 118조9000억원이며, 이 중 부실채권만 약 5조8000억원에 달한다.
특히 금리 고착화와 분양시장 침체가 겹치면서 차환(rollover)이 막힌 현장이 속출하고 있다. 금융권 관계자는 “PF는 통상 만기 연장이 가능한 구조지만, 시장 신용이 얼어붙으면서 차환 자체가 불가능한 현장이 급증했다”며 “연체율 5%는 사실상 경고 수위”라고 말했다.
업계에서는 ‘시장의 구조적 균열이 시작됐다’는 분석이 나온다.
■ 은행권, ‘버티지만 여유는 없다’
은행권의 PF 잔액은 61조3000억원, 연체율은 0.9% 수준이다. 표면상 안정적으로 보이지만, 책임준공·보증형 PF 비중이 높아 시공사 리스크 전이 가능성이 있다.
올 상반기 주요 은행들은 PF 충당금을 전년 대비 2.3배 늘리고, 신규 PF 승인 규모를 약 40% 줄였다. 신한·하나·우리은행 등은 공통적으로 “사업성 검증 강화, 본PF 전환 제한”을 핵심 방어전략으로 제시했다.
한 시중은행 PF 담당자는 “겉으로는 연체율이 낮아 보여도, 보증채무와 이차보전 리스크가 은행권 실질 부담으로 돌아오고 있다”고 말했다.
실제 KDI 자료에 따르면 국내 은행의 부실채권 정리 규모는 작년 4분기 5조6000억원으로, 직전분기 5조원 대비 6000억원 증가했고 올 1분기에는 4조4000억원으로, 직전분기 5조5000억원 대비 1조원 감소했으나 올 2분기 들어 직전분기 4조5000억원 대비 2조원이나 증가한 6조5000억원으로 치솟았다.
PF 잔액 축소 속 연체액 증가가 병행되면서 질적 부실 위험은 여전히 잠복해 있다는 것이 당국의 평가다.
■ 캐피탈사, '수익에서 회수로'
캐피탈 업권의 PF 잔액은 33조4000억원, 연체율은 6.1%에 달한다. 부실은 주로 지방 상업시설·오피스텔·물류단지 중심에서 확산 중이다.
브릿지(Bridge) 대출에서 본PF 전환 실패율이 38%에 달하며 차환 불능 프로젝트가 속출하고 있다. 금리 7~9%대의 고금리 PF 구조가 지속되면서 신규 자금 조달은 사실상 멈췄다.
캐피탈 업계에서는 “지금은 수익이 아니라 회수의 단계”라며 부실채권 매각과 담보 회수를 병행 중이다. 일부 업체는 PF 포트폴리오를 아예 정리하고, ‘운용형 리스크관리’ 체계로 전환하고 있다.
■ 저축은행, 연체율 10% 벽 '위기선'
PF 위기의 진앙은 저축은행이다. 잔액 20조7000억원 중 연체율은 9.8%, 사실상 고위험 단계다. 지방 중소 시행사 중심의 고금리 PF 구조가 대거 흔들리며 연쇄 부실 우려가 커지고 있다.
금융위원회는 “저축은행의 PF 익스포저를 2026년까지 절반으로 축소하겠다”고 밝혔지만, 이미 업계는 신규 PF를 전면 중단하고 회수·담보 처분에 몰두하고 있다.
한 지방 저축은행 관계자는 “담보 처분 속도가 부실 확산을 따라가지 못하고 있다. 실질 회수율이 60%도 안 된다”고 토로했다.
■ 정책 대응…부실채권 정리기금 5조원
최근 금융당국은 은행·정책금융기관 중심으로 ‘PF 유동성 협의체’를 구성하고 5조원 규모의 PF 부실채권 정리기금을 조성한다. 내년 상반기 PF 만기 집중에 대비한 완충장치다. 산업은행·우리은행 등이 참여, 연내 설계안을 확정할 예정이다.
다만, PF 부실이 실물경제와 지방재정으로 전이될 가능성도 남아 있다. PF 연체 → 건설중단 → 세입 감소 → 지방공기업 부채 증가로 이어지는 ‘4단 충격 구조’가 현실화될 경우, 금융시스템 안정성에 악영향을 줄 수 있다는 지적이 나온다.
■ “차환 막히면 금융이 먼저 흔들린다”
PF 시장은 이미 ‘유동성 정체 구간’에 들어섰다. 은행권이 방어선을 유지하는 사이 캐피탈과 저축은행을 중심으로 균열이 확대되고 있다. 고금리 고착, 미분양 증가, 사업장 차환 실패가 겹치며 내년 상반기 PF 만기 집중 구간이 위험의 정점으로 꼽힌다.
한국금융연구원 정태호 연구위원은 "PF 차환이 막히면 건설사가 아니라 금융이 먼저 흔들린다. 지금은 경고 신호가 아니라 초입 단계"라고 분석했다.
예결신문 김용대 연구위원은 "결국 2025~26년은 PF 시장의 ‘체질 개선기’이자 금융권 리스크 관리의 분기점이 될 것으로 보인다"며 "금융당국이 단기 부실 정리에 그치지 않고, PF 이후의 자금흐름까지 대비해야 한다"고 주문했다.
■ 간단 요약
• 2025년 9월 기준 PF 연체율 4.49%, 1년 새 12배 급등하며 130조원 시장에 균열 시작
• 은행권은 방어 중이지만, 캐피탈·저축은행의 부실은 급속히 확산 중
• 금융당국, 5조원 규모 부실채권 정리기금을 추진⸱⸱차환 리스크 방어
■ 출처
• 금융감독원 '2025년 상반기 부동산PF 점검자료'
• 금융위원회 'PF 유동성 협의체 운영계획 및 부실채권 정리기금안 현황'
• 주요 시중은행 IR자료
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