강남권 하락세 vs 비강남권 반등…양도세 중과 유예 종료가 부른 단기적 왜곡
전세 물량 감소가 촉발한 실수요자 매수세…'대출 규제' 실효성 논란 재점화
단순 대책 넘어선 장기 로드맵 필수…보유세 강화 및 주택 지분 공유제 등 근본적 개혁 요구

[예결신문=김용대 위원] 5월 9일로 예정된 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치 종료 시점이 다가오면서 부동산 시장이 지역별로 극명한 온도 차를 보이고 있다. 강남권을 중심으로 한 하락세와 달리 서울 기타 지역과 수도권에서는 전세 가격 상승이 매매 수요를 자극하는 '풍선효과'가 관찰된다.

시장 전문가들은 일시적인 규제 완화나 단발성 대책이 오히려 시장의 불확실성을 키워 실효성 있는 장기 로드맵 마련이 시급하다고 지적한다.

유예 종료 앞둔 시장 반응과 강남·비강남의 양극화
현재 부동산 시장의 변화를 이끄는 핵심 변수는 다주택자에 대한 양도세 중과 유예 종료다. 다음달 9일까지 계약을 완료해야 혜택을 받을 수 있는 구조인 탓에 최근까지 강남구를 중심으로 다주택자의 매물이 일시적으로 증가했다. 공급 물량이 늘면서 강남권 아파트 매매 가격 지수는 하락세를 기록했으나, 시장 전체의 하향 안정화로 이어지지 못했다.

유예 종료 시점이 가시화하자 시장 참여자들의 행동 양식이 변화하기 시작했다. 매수자들은 혜택 종료 전 급매물을 확보하려 움직이고, 매도자들은 유예 기간이 끝나면 더 이상 가격을 낮출 이유가 없다는 판단에 호가를 유지하거나 매물을 거둬들이고 있다. 이에 서울 전체 아파트 매매 가격 지수는 다시 반등하는 양상을 보이며 용인 수지 등 수도권 일부 지역에서도 상승폭이 확대되는 추세다.

전세 물량 감소에 실수요자 '패닉 바잉' 재현 우려
매매 시장의 불안을 부추기는 직접적인 요인은 전월세 시장의 수급 불균형이다. 서울과 경기도의 전세 가격은 지난해 3분기부터 빠른 상승세를 보이고 있다. 이는 다주택자들이 집을 매도하기 위해 기존 임차인을 퇴거시키거나 시장 불안감을 느낀 임차인들이 계약 갱신권을 적극적으로 사용하면서 신규 전세 매물이 급감한 탓이다.

전세 가격 상승은 전세 자금 대출을 활용해 실거주 집을 마련하려는 수요를 자극하고 있다. 전세가 상승에 따른 주거 불안이 실수요자들로 하여금 '지금 아니면 못 산다'는 심리적 압박을 느끼게 해 대출을 동반한 매수 행위로 이어지고 있는 것이다.

이재명 정부의 부동산 정책에 대해서는 '시장 추종형 대책'이라는 비판이 제기된다. 국무회의 등을 통해 1주택 비거주자의 매물 유도를 위한 갭투자 허용 방안 등이 논의되고 있으나, 이는 근본적인 해결책이 아닌 일시적인 공급 확대책에 불과하다는 평가다. 시장 전문가들은 정부가 명확한 신호를 보내지 못하고 시장 변화에 사후 대응하는 방식이 정책 효능감을 떨어뜨린다고 분석한다.

'광수네 복덕방' 대표 이광수씨는 "자산 시장은 비밀로 움직이는 것이 아니다. 시장에 지속적인 신호를 보내야 한다. 현재 정부는 다주택자 양도세 중과 유예 외에 시장의 장기적인 방향성을 보여주는 로드맵을 제시하지 못하고 있다"며 "보유세 강화나 공급 정책에 대한 확고한 의지가 보이지 않으면 시장은 다시 과거의 관행으로 회귀할 가능성이 높다"고 우려했다.

새로운 거래 모델 도입과 보유세 강화의 필요성
시장의 고착화된 관행을 깨기 위해서는 과거의 대책을 답습하는 대신 '주택 지분 공유 제도'와 같은 새로운 모델 도입이 필요하다는 제언도 나온다. 다주택 임대인과 임차인이 주택 지분을 공유하는 계약 방식을 통해 임차인의 주거 안정성을 확보하고 임대인에게는 세제 혜택을 부여함으로써 실거주 비율을 높이는 방식이다.

또한 전문가들은 시가 30억~50억원 이상의 고가 주택에 대한 보유세 부과 등 강력한 세제 신호를 통해 '집값은 계속 오를 것'이라는 기대를 꺾어야 한다고 강조한다. 글로벌 주택 가격이 안정화 추세에 있음에도 한국만 예외적인 상승세를 보이는 것은 하락기마다 반복된 정부의 부양책이 부동산 불패 신화를 공고히 했기 때문이다.

결국 부동산 시장의 정상화는 단발성 규제나 완화가 아닌, 일관된 정책 기조와 장기 로드맵을 통한 신뢰 회복에 달려 있다. 정부가 좌고우면하지 않고 보유세 현실화와 주거 복지 모델 다변화라는 명확한 목표를 향해 나아갈 때 시장의 투기적 수요가 차단되고 진정한 안정을 찾을 수 있을 것이다.

예결신문 / 김용대 칼럼니스트 yong660128@naver.com

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