역대 5개 정부 중 상승폭 최대⸱⸱⸱평당 2천만원 시대 고착화
원자재·인건비·금융비용 '3중고'에 친환경 규제까지 겹쳐
"분양가 상승은 구조적 현상⸱⸱⸱공급 위축과 주거 양극화 심화 우려"

[예결신문=백도현 기자] 윤석열 정부 출범 이후 전국 아파트 분양가가 30% 넘게 치솟으며 역대 정부 중 가장 가파른 상승세를 기록했다. 이는 글로벌 인플레이션에 따른 자재비 인상뿐만 아니라 고금리, 안전·환경 기준 강화 등 구조적 요인이 복합적으로 작용한 결과로 분석된다. 업계에서는 "분양가 상승이 일시적 현상이 아니라 '뉴노멀(New Normal)'이 되면서 서민들의 주거 사다리가 끊어질 위기에 처했다"는 경고가 나온다.

■ 데이터로 본 분양가: 2년 6개월 만에 34.4%↑…문재인 정부 상승분의 1.8배

6일 부동산R114와 예결신문이 분석한 데이터에 따르면, 올 11월 기준 전국 아파트 3.3㎡당 평균 분양가는 2041만원으로 집계됐다. 윤석열 정부 임기가 시작된 2022년 5월(1518만원) 대비 약 523만원(34.4%) 급등한 수치다. 국민평형으로 불리는 전용 84㎡(34평형) 기준으로 환산하면 불과 2년 반 사이 분양가가 약 1억7000만원 이상 오른 셈이다.

이는 2000년 이후 출범한 5개 정부의 임기 초반 상승률과 비교해도 독보적으로 높은 수치다. 직전 문재인 정부의 경우 2017년 1161만원에서 2019년 말 1385만원으로 약 19.2% 상승했다. 현 정부의 상승폭은 이보다 15%포인트 이상 높다.

■ '공사비 쇼크'의 내막: 자재비만 문제일까?

분양가 급등의 1차 원인은 건설 자재값 폭등이다. 국가통계포털(KOSIS)에 따르면 건설용 중간재 물가지수(2020=100)는 2021년 119.12로 100을 돌파한 뒤 러시아-우크라이나 전쟁이 발발한 2022년 137.32로 급등했고, 지난해에도 139.92를 기록하며 고공행진을 이어갔다. 시멘트, 철근 등 핵심 자재 가격이 3년 새 40% 가까이 오른 것이다.

하지만 전문가들은 자재비 외에 '보이지 않는 비용'의 증가에 주목해야 한다고 지적한다.

한국건설산업연구원은 "자재비 상승 외에도 고금리 기조 장기화로 인한 프로젝트파이낸싱(PF) 금융 비용 증가, 최저임금 상승에 따른 현장 인건비 급증이 분양 원가를 밀어 올리고 있다"고 분석했다.

여기에 잇따른 부실시공 이슈(검단 아파트 붕괴 사고 등) 이후 강화된 현장 감리비와 안전 관리 비용도 시공 단가 상승의 주요인으로 꼽힌다. 즉, 단순히 원자재 가격이 안정된다고 해서 분양가가 떨어지기 힘든 '하방 경직성'이 강해진 구조다.

■ 내년이 더 문제…'제로에너지' 규제발(發) 2차 상승 예고

문제는 이러한 상승세가 꺾일 기미가 보이지 않는다는 점이다. 건설업계는 2025년을 분양가 상승의 또 다른 분기점으로 보고 있다.

내년 6월부터 민간 아파트(30세대 이상)에도 '제로에너지 건축물(ZEB)' 인증 의무화가 단계적으로 확대 적용될 예정이다. 에너지 절약형 친환경 주택 건설 기준이 강화되면 고단열 창호, 태양광 패널 설치 등으로 인해 공사비가 추가로 상승할 수밖에 없다.

업계 한 관계자는 "친환경 기준 충족을 위해서는 평당 공사비가 수십만 원에서 백만원 단위까지 추가될 수 있다"며 "이는 고스란히 수분양자의 부담으로 전가될 것"이라고 전망했다.

■ '얼죽신(얼어 죽어도 신축)' 현상과 시장의 양극화

분양가 고공행진은 청약 시장의 판도를 바꾸고 있다. 서울 및 수도권 핵심지에서는 "지금이 제일 싸다"는 인식 하에 고분양가에도 청약 통장이 몰리는 반면, 지방과 외곽 지역에서는 시세 차익 기대감이 사라지며 미분양 무덤이 쌓이는 양극화가 심화되고 있다.

이광수 광수네복덕방 대표는 "정부가 주택 공급 확대를 외치고 있지만, 치솟은 공사비 문제를 해결하지 못하면 민간 공급은 위축될 수밖에 없다"며 "단순한 규제 완화를 넘어 공사비 갈등 중재 기구의 실효성을 높이고 원자재 수급 안정화를 위한 구체적인 로드맵이 필요한 시점"이라고 지적했다.

예결신문 / 백도현 기자 livekmin@hanmail.net 

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